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缺资金的你,怎样筹划才不错过一手开盘?

2018-06-04 18:11:15


来源:本尊房贷资讯


今年“1+1会”后,一票的一手楼盘得到了特赦令,跑步进场,纷纷以低于群众预期的低价开盘。


中粮前滩一号8.7W、海上传奇6.8W、金茂府9.3W、翡丽甲第9.3W……


全都应该感谢调控需要好看的统计数据的需要,对比当初“面粉”的高价,现在出炉的“面包”的确性价比不错。



虽然由于种种猫腻,未必买到就真的赚到,但内中环一手楼盘相当稀缺,还是引得一众购房者竞折腰。

 

同时,早早就翘首以盼的部分购房者已经募集好了资金,其中一部分土豪全款都不在话下。


蜜蜂专办的朋友圈里就有几位,去年年底就抵押贷款出资金,一直等着本次大赦;


但大多数人还是要东拼西凑各方面的资金的,蜜蜂专办接到的业务里有一半都是为了本次新开盘,临时需要资金去认筹甚至提供资金证明的。

 

对于临时起意需要资金购房的人,只有四种筹集资金的方式:



  身边有金主加持


如果没有手持大把资金随时慷慨解囊的亲戚朋友,还有一种可能。



就是你的人缘和单位以及运气都很好,身边的同事有一大把信用贷没花出去,此时临时借给你用,成本低,时间短,灵活性高。


曾经蜜蜂专办就建议过一些人发动同事办一些授信额度类的信用贷,以待时机可以相互支持,关键时刻的确派上大用场。


这种信用贷只能是不用不上征信的授信额度类,单笔金额不会很高,只能是作为补缺。


  和银行借贷


这种才是正经的解决方案。



银行是房地产的救世主,炒菜者所推崇的科技树也是依赖银行资金,抱银行大腿。


我们普通购房者虽不推崇过分加杠杆,但要熟悉银行产品规则和流程,早早为购房计划布局。


你所看到的那些全款购房的人,其实有很多资金都来源于银行抵押贷款,得益于早期统筹规划好;


有很多明明有条件可以从银行贷款的人,因为时间赶不上,被迫放弃购房计划,或者增加成本,从民间渠道筹集资金。

 

  小贷机构和民间资金


第三种小贷机构和民间资金,比重越来越高。


这个行业已经成为很正规很普及的产业了,没必要担心恐惧,其风控措施甚至比银行严格(收卡/收U盾/收身份证/收产证),但流程比银行简单,放款比银行迅速,短期周转是非常必要的,越来越多的购房者需要借助过桥资金的加持。


  购买一手房的资金安排


由于一手房太热门,意向人数远超所售房屋套数,为了筛选出最有意向的客户,每个热门楼盘都要求意向购买者提供资金证明,以确保不是来打酱油的。



资金证明不但高达数百万,而且只能是活期存款,不认理财、不认股票、不认信托、基金、P2P。


这对大多数没准备的人,门槛高的离谱,鲜少有人会把大笔资金存在活期或定存账户。


此时找过桥资金开资金证明是很多人不得不做的选择,借款方当天把资金转进客户账户,开出证明后再转走,基本上不给资金在他人账户上过夜的机会,费用按使用金额的千一千二左右收取。


资金证明这一步算简单的,毕竟只使用一两天。


接下来的资金是要较长天数使用的,也就是开盘摇号时所谓的认筹金,其实就是交意向金,摇不到房或者对选房不满意,意向金可退,但有锁定期限,一般准备一个月。


一手房这么火爆,认筹金也水涨船高,以前楼盘为了促销,10万、20万都可以,现在的形势下都是100万乃至300万的认筹金,反正不超过房价的20%即可,购房者即使想押注几个楼盘,资金也捉襟见肘。


同样的,认筹金可以通过小贷机构的过桥资金解决,但这种长期资金,机构需要看到还款来源,确保后续有钱能还给他们:


第一种:卖房还款,只要在中介挂牌或有卖房居间协议,即可认为有还款来源,愿意借。


第二种:银行抵押批复意见,只要能拿出之前的房产在银行抵押贷款已经批复等待放款中,过桥机构非常愿意借。


第三种:有理财资金,并可以在网银上核实的确锁定,目前无法取出,那也可以借。


第四种:购买者家庭以外的亲属愿意用房产抵押给过桥机构,这也是最安全的借款方式,当然愿意借。


长期过桥的成本一般为千一/天,市场上最低万六/天,另加手续费,大多数机构规定最少使用一个月,要控借款人身份证产证、回款人身份证产证银行卡U盾密码。



考虑到摇号的不确定性,可能只被锁定一个月就退回了,因此认筹金可以使用银行信用贷、抵押贷款,也可以用过桥资金。


过桥资金的最大好处是不上征信,否则一旦使用了银行贷款,后续按揭贷款会受影响。


即使摇号成功,认筹金转成首付,剩下的首付也要提上日程,一般七天内筹集齐。


对那些需要房产抵押凑首付的购房者,后续还要继续按揭贷款,此时的流程就非常重要了,过桥资金在其中起到关键的作用,也是由于不上征信。


下图为蜜蜂专办整理的“抵押贷款—按揭”三层结构图,希望各位能看的明白:



今年卖房的人都知道卖房有多难,找到意向的买家就很难,买家及时付首付和尾款更是漫长的煎熬。


不管流程如何安排,时间是最宝贵的。





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