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注意!二手房在这些情况下不能过户!

2018-11-13 08:00:00



来源:中原大咖


房屋过户是指房屋买卖、房屋赠予等情况发生时,原所有权人将房屋的所有权转移到新所有权人名下,而在房地产交易中心所办理的变更手续。


只有在过户这一步进行完以后,房子才真正属于购房者。然而在不少情况下,购房者即使交了房款,也无法顺利过户。买房不是小事,以下这些情况一定要注意了:


产权因违建被冻结


如果房屋有违建,按照《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条规定,有下列情形之一的,登记机关应当作出不予登记的决定:


"属于违章建筑的;属于临时建筑的;法律、法规规定的其他情形。"在违建拆除之前,房子是不能买卖、过户、不能通过任何合法途径抵押贷款的。


卖家无法提供房产证


只有房产证能证明房屋归属,房产证也是办理过户必须的材料。


如果购买没有房产证的房子,不仅无法过户,买家还要承担很大的风险,权利无法保障。


其他产权人不同意卖房


先get房屋共有权人的概念:两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。


也就是说,有些房屋的产权人并非只有一个,房屋买卖需征得所有产权人的同意、且过户时必须要房产证上的所有产权人到场签字,即使本人无法前来也需有授权书委托他人签字。否则房屋的合同无效、更无法过户,未签字的产权人追究起来也只能退房。


无民事行为能力人的房子


房屋买卖双方的民事行为能力在合同的成立生效中起着至关重要的作用。在二手房交易时,如果卖方为无民事行为能力人,比如未成年人、精神病患者,那么即便签了购房合同,通常也是无效的。即便是顺利办理了过户,也不代表该房屋就已经彻底属于购房者了。


典型案例


2014年1月,买方与卖方签订买卖房屋合同,卖方以400万元的价格将自己名下房屋转让给买方。此后,房屋办理过户并交付,买方持续占有、使用该房。


卖方的儿于2016年8月向法院提起特别诉讼,因为其父(卖方)是精神病人,所以请求确认其父为无民事行为能力,自此,卖方的儿子取得了卖方在2014年没有民事行为能力的证据,依法诉至法院,请求判令双方签订的房屋买卖合同无效。


法院经审理认为,签订房屋买卖合同的双方当事人应当具有完全的民事行为能力。本案中,卖方签订房屋买卖合同时不具有民事行为能力,判决确认卖方与买方于2014年1月签订的买卖房屋合同无效。


特殊性质的二手房


购房者要警惕特殊性质的二手房,常见的有未满5年的经济适用房、小产权房、法拍房等,这些房子由于其特殊性容易受到交易的限制。


例如未满5年的经济适用房:在满五年之前签订的二手经济适用房买卖合同是无效的,并不受法律保护。购房者就算私下约定满五年后再过户,在法律上此约定也是无效的。


被查封的房产


部分购房者在进行二手房交易时没能了解清楚情况,导致购买到被查封的房屋,直到过户时才发现无法过户,带来不必要的损失和麻烦。


未解除抵押的房产


未还清银行贷款的房子叫抵押房,根据规定,必须是无抵押状态的房产才能办理过户。购买此类房子,买家需要先到银行办“解押”。


以上就是几种常见的二手房不能过户的情况。所以购房者在进行二手房交易时,必须提前了解房屋是否可以正常交易、过户。在必要时,可以通过专业人士来协助交易,避免自己在交易中承担风险。




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