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深圳实施新政后,发生了什么?

2020-07-24 11:46:32

最近很多人的朋友圈和微信群都在转发我对深圳楼市实施新政之后的观察,不少朋友希望我详细写一写,并谈一谈如何应对调控。


为此我提笔写下这篇文章,闲话不多说,先上我对新政实施72小时之后的观察,完整版本如下:

1、满五唯一的免税房源立即涨了,差不多是5%增值税率的幅度。

2、市面上的二手挂牌房源更少了,置换客不敢卖房了,新政之前链家贝壳挂牌房源4万多套,目前仅剩下3.6万套。

3、目前750万以下的二手房跌幅不大,超过豪宅线750万的房子有一定下跌。

4、目前没见到全面下跌,但整个深圳,的确有极个别房源跌幅较大,这种可能是高杠杆的人,知道自己扛不过两三年,率先出货离场。

5、咨询缴交社保和个税的人突然暴增,做此类业务的中介忙得不亦乐乎。

6、一手楼盘全部延后开盘,目前各开发商的销售小妹正在加班筛客,排除失去资格的客户,一天要回复近2000条信息。

7、置换客新政之前把房子卖了,新政之后没有了购房资格,目前正在四处找地方租房,未来深圳租金会逐步上涨。

8、政府部门的热线电话和接待大厅忙到飞起,有些群众不能接受自己失去购房资格,要求申诉。

9、各个中介铺白天没有多少客户了,目前正在培训学习新政,了解政策,遵守行业规范,部分中介小哥考虑转业。

以上九点是我留意到的市场变化,其实我真正想谈的是以下几点:
1、疫情之下为什么深圳会涨得这么猛?
2、其他城市的朋友该如何调整购房计划


01

疫情之下为什么深圳会涨得这么猛?



很多人以为深圳的行情始于2019年11月的取消豪宅税,其实不是。深圳真正开始上涨肇始于2019年3月前后,在3月的时候深圳就已经突破月成交5000套的荣枯线,然后冲击月成交8000套,其实那个时候深圳的楼市已经开始往上走了。(业内一直默认每个月成交8000套则预示着深圳楼市进入上涨的主升浪,不涨半年停不下来)


当时市场的呼声是:市场已经往上涨了,以深圳宝安为例,如果豪宅线仍然维持360万,岂不是宝安一半以上的房产交易都要交重税?政府似有与民争利之嫌。于是开明的政府索性修改了全市的豪宅税。全民额首称快,奔走相告。

不过令人费解的是,深圳当时居然是这样修改的:把按总价制定豪宅税的方式改为按容积率和面积制定。修改后的政策是超过144平方的房子就算豪宅。这就造成这样的一个笑话:南山深圳湾总价3000万面积110平方的房子是刚需,而偏远地区龙岗总价500万面积165平方的老破大竟然是豪宅。

如果修改后的豪宅税仍然按总价计算,那么价格上涨的压力线就一直存在,当楼盘价格接近豪宅线的时候涨幅就会趋缓,整个置换链条就在豪宅线那里被掐断,形成购买力塌陷,整体房价就会被控住。

然而现实并不是,当时的政策不是按总价计算的,这样全市的房子一下子都没了压力线,房价于是开始玩命地往上涨。

涨了几个月,中国突然爆发了疫情,大部分人都认为疫情影响了经济,房价肯定涨不上去了。

其实疫情不但影响了经济,也影响了开发商的开工,过完年之后,深圳的开发商1-5个月绝大部分都没有怎么开工,也没有多少新盘上市销售,上半年的新盘供应仅仅1万来套,这就导致年前卖房置换的这批人被逼去买二手,于是年后二手房又涨了一波。

同时由于深圳房产所形成财富效应一直以来都吸引了全国的有心人,他们源源不断地落户进入深圳。我身边不乏年薪百万的北京企业高管,他们虽然人在北京工作,但是资产却在深圳。因为北京的户口很难获得,他们的资金又无处可去,所以就出现了这种住投分离,人房不一的现象。

至于北京之外,是否还有上海、杭州等地的人群来深圳购房,答案无疑是肯定的。

在本地人都无法满足,还源源不断地吸引新的购买力的情况下,可以说深圳建再多房也是不够卖的。这种现象就像水池的水管不掐断的情况下,你想把水池瓢干是不可能的。



供需矛盾已经如此严峻,更为可怕的是深圳还是一个金融异常发达,资金非常活跃的城市。

这里有内外资银行30多家,竞争非常激烈,为了吸引客户,所以他们的贷款产品进行了种种创新,利率都非常友好,很多人很轻易就能从银行套钱出来,然后冲进楼市。

偏偏疫情过后,为了挽救中小企业,高层放开了信贷,很多中小老板一看:哦呵,我的工厂、餐馆大概没法救了,于是他们把贷到的钱转身就去了楼市。

更有甚者,只要有房,一些银行竟然连空壳公司照样批贷,这就无疑为炒房者提供了大量的资金子弹。

在廉价资金杠杆的推动下,3月和4月深圳新房和二手房开启了手拉手飙升模式,天价喝茶费、千万豪宅日光、学位房跳价,业主集体控盘、网红盘价格倒挂等等关键词成了这段时间里,官媒报道深圳楼市新闻时几乎必用的关键词。

可以说,深圳楼市的G点就是杠杆,只要资金宽松,马上高潮。

另外,深圳还是一个非常年轻的城市,无论是购房者还是卖房的业主,大多是25-45岁。

这种年龄的人群,大多使用互联网,信息非常通畅,一有消息,他们立即就行动起来,所以深圳的“炒风特别盛,深入骨髓”。

这里的人,不是在赚钱就是在去赚钱的路上,不放过任何一个机会。楼市一旦涨了,如果政府不出手,他们可以嗨一年。

深圳的调控已经尘埃落定,我们双手支持政府调楼市,让这座城市更多的人可以买到属于自己的房子。


02

其他城市的朋友该如何调整购房计划



流动在楼市中的资金是永远不会休息的,深圳被摁住了,这些资金去哪里了,消失了吗?不是,这些资金会去下一个城市。全国流动在楼市中的游资是巨大的,资金是逐利的,它自然会去到它该去的地方。作为普通购房者,我想提几点建议:

1、尽快办落户,并且维持社保不断交,说不定你所在的城市哪天就调控了。失去购房资格的人犹如失去处子之身的年轻女子,游荡在人间,内心彷徨。

2、密切关注自己所在城市的楼市政策,只要上面有一点放松,那立即进场买房,否则一旦价格涨上去,越到后面你越不敢买。

3、马上开始回笼自己的资金,无论是股票,还是理财,都撤出来,拿在手里,随身调用。

4、周末多去看房,你只有在实地考察的时候才知道楼市的冷热。之前一直骚扰你的中介小哥如果再也不打电话给你了,说明市道变好了,他开始不缺客户了。

5、如果你想置换,先盘算一下自己如果遇到调控是否会失去购房资格。深圳很多妈妈刚把房子卖了,结果就出了调控政策,她们没了购房资格,没有房子,别说居住,就连孩子的读书都出了问题,不读民校只能送回老家了。如果你没有所在城市的户口和社保,不要轻易卖房置换,不然下了车就上不来了,要等三年五年。

6、保护自己和家庭成员的征信,很多人买房的时候才知道原来另一半的征信竟然是花的,最后导致全家买不了房。去年一位女士买房的时候,银行要查夫妻双方征信,结果老公有逾期,征信花了,以致无法买房。不知道他们夫妻关系现在是否还好。

7、多加几个买房和贷款中介的微信,最好还有几个在银行工作的朋友。信息差是赚钱的前提,你只有信息充分的情况才能比别人跑得更快。当然这些中介必须实在诚信,有什么说什么,不隐瞒不误导。我平时看房,一个中介为人怎样,一眼就能看穿。一般人中介做久了,都会很油滑,很会说话,这个时候你就要小心了。只有那些靠谱的中介,你才能把自己手机号告诉对方,因为他能给你带来价值。

8、今年多关注新房,有套利的机会。高层每次调控楼市,只会欺负开发商,二手房是个人交易,很难摁死价格。这个时候就会出现二手比一手还贵的倒挂现象。反过来说就是一手比二手还便宜,难道不香么?所以,今年你如果买房,应该多收集新房的信息,进行对比。

9、不要相信楼市调控投资客会被打爆的信息。真正的投资客是不会被打爆的,一般出事的很可能是高杠杆追高入市的小白。投资客是专业玩家,在楼市刚开始上涨的时候他们就判断出信号了,并且做好了充足的资金计划,根本无惧调控。这么说吧,如果打仗,老兵的存活率一定是高于新兵的。换句话来说,即使你不是投资客,也要学习楼市的知识,提升自己的认知有时等于减少投资失误,它可以令你在残酷的市场活下来。

10、不要在该买房的年纪拼命工作。不少人过分忙碌于应付工作、生活,而无法停下来思索如何解决家庭的财富问题。

大多数人,甚至无法花1小时的时间,来想想他们应如何致富以及他们为何从来都不这么做。富人最大的特点是他们极少把时间花于事务性的地方,而是用于思考。

11、刚需无周期,要用的东西不是资产,没资格参与周期中来,能够买在相对低点就不错了。刚需可以无视周期,但务必敬畏现金流。

12、买入任何一套房的底线都是有足够的安全套利空间,任何时候都能保本抛出。买入任何一套房的前提都是不以房产上涨为假设,现价就能捡钱。从此可以看出,从一开始,笋盘就是追求。任何资产,如果买入价比市价便宜,那么无论市场涨跌,你都比别人处于优势、主动地位的,无惧涨跌。

13、任何生意,最大的优势都是时机。无论是互联网独角兽,还是我们投资房产,一切的努力,都比不上“别人干得比你早”。所以人们常常说:炒房无秘诀,全靠买得早。

14、市场是充满情绪的,不懂人性的投资者,很难在这个市场活得久。当市场热得发烫的时候,保持冷静是你最应该做的。

15、大道之行,始作于细,房产投资是一门苦力活,如果不用心经营,很容易出现交易风险,一个小小的失误就会损失上百万。

房产界4W阶层理论:在什么时期,通过什么方式,买入什么地方和什么特点的房,将会导致以后截然不同的社会阶层。 表面看,决定你阶层的好像只是一个房子, 但实际上房子的背后蕴含了你的眼光、认知水平、理念、知识、学习能力、逻辑分析能力、执行能力等因素,正是这些背后的因素导致了以后阶层的分化。

在这个社会,造成人们财富差距的不是工资高低,而是资产多寡。 两个都在同一个公司上班,其中一个人多买了一两套房,于是过个几年,他们的差距就拉开了。



最后,谈一谈政策的耐药性与市场的博弈吧:

古代某城池被围困多日,粮食不多,粮价急速攀升,守城主官非常着急,召集下属,获得一计:往粮食里面放辣椒,辣了,人们就吃不了那么多了。果然,放入辣椒之后,大家吃得少了,粮价回落。

但是好景不长,人们开始习惯了这种带有辣味的粮食,居然越吃越开胃,粮价又开始涨了。

主官甚为焦虑,召集下属,又得一计:广出布告,粮食有毒,吃多了三年后必暴毙!此告一出,人们非常惊慌,纷纷减少食量,粮价又稳下来了。

然而,这主官不加紧运粮进城,粮价上涨是注定的。过了一段时间,粮价又涨了…





编辑楼市团长

来源:楼市团长


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