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你买的房子,为什么一无是处?

2020-08-14 18:24:16

世界之大,无奇不有。小白们的买房思路,真的会让你叹为观止、震惊不已!

今天,我想深度剖析一位粉丝的买房实例,告诉大家,啥叫入坑?啥叫买房?最后,我会再教大家12条避坑指南



入坑实例


先上图,大家一定要逐字逐句的认真读完,看看这些错误,你自己会不会犯?


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恕我直言,这位粉丝朋友买的房子,简直一无是处!没有优点全是缺点的房子,他是如何说服自己拿下的?


一、伪学区房


这位粉丝哪来的勇气,叫这套房子是学区房?


幼儿园再好,即使是示范园、实验园,也根本不属于学区房范畴。其次,民办小学是不对口划片的,好的民办都是要招笔试面试特长生的。而他这个小区对口的公办小学是普通学校,中学还在建,怎么能叫学区房呢?显而易见,这套伪学区房的学区概念一定是中介忽悠他的,骗一个算一个。


二、紧靠高架


高架、轻轨、快速路旁边的房子不能买,这应该是90%的粉丝都知道的初级常识。而且他买的这套还是窗户正对高架,这个硬伤,不止严重影响居住质量,未来打折都不一定好卖。房东在交易中心过户的那一刻一定在感谢上苍,赐给他一个零经验的接盘小白。


三、朝向缺陷


中国人买房最讲究朝向,朝南房间越多越好,而这位朋友买了个东北向的房子,主卧和客厅都朝东而且正对高架。人家是江景房,湖景房,他这是高架车流全景房,噪音无处不在,尾气无处不在。


买房,一定要记住以下朝向优劣排行榜:正南>东南>西南>东>西>东北>西北>北。


四、通勤时间太长


这位朋友自从交房后,没有去住过一天,噪音是一方面,还有一点就是离公司太远,地铁单程要40分钟。


刚需首套买自住房,必须考虑的一点就是上班要方便。通勤时间太长会严重降低自己的生活舒适度和幸福感。对于北上广深一线城市来说,上班通勤时间单程不宜超过1小时,二三线城市不宜超过半小时,四五线城市超过20分钟就属于长途跋涉了。


五、一二手倒挂


大家都知道,限价倒挂的新房是非常值得去抢的,这几年限价造就了各地数不尽的万人摇。


但是,对于想要买二手房的人来说,最忌讳的就是买周边有倒挂新盘的小区。因为,新房的倒挂会彻底粉碎周边二手房的涨价空间这位朋友买的二手房单价1.5万,而同一个社区的新房才1.2-1.3万。买这样的二手房就是活雷锋在世,燃烧自己,照亮开发商。


看完以上案例,不知大家有何感受?我是真的为他心痛。没有任何优势的房子,当初他是如何鼓足勇气下手的?


可能这就是最最典型的零经验买房小白吧。有句话形容他们最贴切了:攒钱十年功,看房十分钟正是有了他们的存在,那些烂房子才有了接盘侠!


如果你自认为买房段位不高,那么,这篇文章最底部买卖技巧里的干货,一定要反复研读。



避坑指南


以前我在文章里分享过的实操技巧就不再重复了,今天我想结合小白们常犯的错误,讲一些新的非常重要的实操理念


一、小白买房,一定要带个懂行有经验的朋友一起看房。千万不能听中介瞎忽悠。把黑的说成白的,把臭的说成香的,是中介们的看家本领。


看房过程中,让中介全程闭嘴,自己务必独自看遍每一个角落。坚决不能跟着中介的引导路线来看房,因为所有中介都会故意隐藏和规避掉房子的缺陷。你问一句,他答一句。房子的好坏,要你自己看,而绝不是听中介说。


二、物业费越贵,小区才维护越好,房子才越保值。同等地段和房价的房子,一定要首选品牌物业和物业费贵的小区。


物业的重要性,等10年后从房价的差距中就能见分晓。


三、相同总价,买房间数多的一套,房间数相同,买地段好的一套。


四、高层房子的低楼层不要买,多层房子的高楼层不要买。公寓不要买,商铺不要买,小产权不要买。房龄超过20年不要买。地王的房子不要买。本地小开发商的房子不要买。靠地铁的可以买但靠铁路的不要买。


五、能买毛坯,绝不买精装。装修这工程,自己天天监工,质量都不能完全保证,更别说开发商廉价统一外包出去的装修了。315晚会曝光的万科水帘洞房也只是冰山一角而已,市面上至少90%以上的装修新房都存在质量问题。


装修质量好坏和房价高低根本没有任何关系,豪宅照样一塌糊涂。能不能买到质量过关的房子,只跟你自己的运气有关,和房价高低无关。


任何人,只有在装修自己房子的时候,才会上心,除此之外都是应付差事。我不是对开发商没有信心,我是对人性没有信心!


六、被装修打动的都是傻瓜。一手的样板房和二手的精装房,都是用来忽悠人的,最不值钱的。


房租的贵贱,第一决定因素是装修,而房价里,最不值钱的却是装修。千万不能让装修的好坏变成了买房的决定因素。


七、能买现房,就绝不买期房。最近,昆明百位业主入住烂尾楼事件闹得沸沸扬扬。去年是奥宸中央广场,今年是别样幸福城,大量业主维权无果后入住水电煤没通电梯没装的高层烂尾楼。


预售制是烂尾的罪魁祸首。目前全国除了海南有勇气全部实施现房销售外,其它城市仍在实行预售。而且,由于这次疫情,很多城市都出台政策挽救房企,预售条件越来越低,以前是封顶可以预售,现在是结构完成2/3可以预售,有些城市甚至是地下工程结束就可以预售。


未来买房,能买现房就绝不买期房一手现房,房龄五年内的次新房,投资客空置的一手毛坯房都是不错的选择。


开发商不允许承诺学区,不允许承诺市政规划。除非限价倒挂很厉害,摇到即赚到,否则期房根本没啥吸引力。


八、买房抉择,学区、地段、交通,三条至少要占一条,一条不占,千万别买。


房子本身的品质高低,是否品牌房企、是否人车分流、是否干挂石材,是否绿化率50%,是否容积率低于1%,这些根本不重要。房子造价再贵,也是狗P。


房价贵在学区、地段和交通,建议买;房价贵在造价和装修,千万别买。


房价的下限是地段价值,上限是学区价值,这样的房子才真正有价值!


九、现在的首套刚需买家,很多都是收入足够,首付不够。


这样的小白买房,切记不能根据自己现有的首付款多少来买房。只要收入不错,月供稳定,必须要多方筹集首付款,咬咬牙买套好房子、贵房子。第一套房子不努力,一步差步步差,以后你与别人的差距会越来越大。


刚买完房压力大不要紧,新房租出去,自己租套小房子熬两年就过去了。


人世间,只有后悔当初房子买小的,我还没见过后悔房子买大的。


十、买二手房时,一定要在链家app上看看目标小区过去几年的历史成交价格,跌幅最小的,涨幅最大的,才是你的首选。


这种核心操作,懂得人不多,中介更不会提醒你。人生亦是如此,对你负责的,只有你自己,别人不忽悠你就是仁至义尽了!


十一、有些小区小户型多,学区好,紧靠市中心商业商务区,属于那种买学区挂户口的小区,小年轻买上车盘的小区,出租率高、换手率高。这种小区非常适合投资,因为不缺接盘侠,涨幅也不错。


但是这种小区自住不舒服,因为人流大,环境差,群租多,物业维护不好,邻居频繁装修,业委会无法管理,居住舒适度太差。


因此,适合投资的小区别自住,换手率高的小区别自住


十二、房产买卖是逆人性的千万别对房子产生感情。你的感情,在接盘侠眼里,一文不值。


不要舍不得卖掉自己的房子,自己觉得好,接盘侠才会出高价买,自己都觉得一塌糊涂,一定卖不了好价钱。


对房子不要产生感情,别觉得老房子承载了你的青春和回忆,舍不得卖,更别觉得当初费尽心思装修的房子卖了可惜,这些都是极其错误的思想。


房产买卖,只需要考虑保值和增值,其它一切皆是浮云!



房票的价值


上半年楼市的火热结束了。结束的方式,是一连串的城市调控升级、限购加码。


比如杭州3.5万/平以下的新房和宁波新房50%的房源要倾向无房家庭,南京对无房户的倾斜比例也要达到30%。


再比如深圳落户3年还要3年社保才能买房,离婚买房要倒追3年内历次婚姻套数总和来执行限购。东莞一直以来引以为傲的二手房不限购漏洞,也彻底被堵死了。宁波的限购圈从140平方公里扩大到了240平方公里。南京也学习深圳,离婚买房倒追2年的房产套数。


每一轮调控都会拿几个出头鸟开刀,而一旦限购升级了,未来再放松就很难了。


所以,我在此告诫各位暂时还有房票或者暂时还能make房票的朋友们,房票的价值不是永恒的,是会消失的,越早用掉越划算!


对于赠与不限购,离婚不限购,法拍不限购,二套三套不限购,外地人不限购的房票,请尽早兑现!


赚钱时只能看见炒房客,而调控时最先被误伤的都是刚需。


至于城市选择,我想说:有些城市,买房是为了落户,买房是为了结婚,买房是为了缴社保,比如北京、上海,杭州、南京、成都、重庆、广州、长沙、佛山、苏州、武汉。


而有些城市落户是为了买房,结婚是为了买房,缴社保更是为了买房,比如:深圳、东莞、珠海、海南、厦门、嘉兴、惠州。


城市的价值,决定房票的价值,城市不会变,但房票会消失,大家且行且珍惜吧!


作者:柯谈(个人微信:linco_kk)

来源:柯谈地产观(ID:lincokk)


 *本文经授权转载,为作者独立观点,不代表蜜蜂优借立场



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